こんにちは、札幌で民泊コンサル・管理運営代行をおこなっている吉田です。
本日は民泊・旅館業から少し話題を広げ、不動産賃貸業の観点からお話ししようと思います。
金融機関（特に日本政策金融公庫など）へ融資相談に行く際、「不動産投資」という表現はあまり好まれないと言われています。 物件選定からリフォーム、客付けまですべてを不動産業者任せにし、資本だけを出して家賃収入を受け取るスキームの場合、利回りの観点では厳しい面があります。
金融機関が融資を出しやすい物件は「築浅で資産価値が高い＝価格が高い」傾向があり、利回りが低くなりがちだからです。さらに業者側の利益も上乗せされます。
現在の世界的な株高の状況を踏まえると、不動産投資は以前ほどの魅力を感じにくい部分もあるかもしれません。
だからこそ、自ら物件を選定し、リフォーム業者を探し、客付け会社を開拓し、入居者対応まで関わる「不動産賃貸業」という視点に行き着くのではないでしょうか。
単にお金を出すだけではなく、自分自身が動いて事業として組み立てることで、初めて成立する世界だと感じています。
近年は都市部を中心に不動産価格に加え、建築・リフォーム費用も高騰しており、利回りは低下傾向にあります。
それでも不動産を欲しがる人が多いのは、毎日相場のチャートに張り付くことなく、安定した家賃収入を得られる安心感に魅力を感じる人が多いからでしょう。
物件選定における「ブレない軸」とは？
「物件選定におけるブレない軸」は、人によって大きく異なります。
融資が出ることを最優先にする方、利回り至上主義で再建築不可や地方物件でも構わない方、あるいはすべて現金で購入する方など、どれが正解というわけではなくそれぞれの戦略です。
私自身は、ある程度の資産価値による安心感がありながら、同時に安定的な高利回りのキャッシュフローを生み出してくれる物件に魅力を感じています。
利回り × 資産性のバランスを構成する3要素
この「利回り × 資産性」という考え方を分解すると、以下の3つの要素になります。
- 物件から得られるキャッシュフロー（CF）を高くすること
- 物件をできるだけ安く購入すること
- 値崩れしにくい土地（立地）を取得すること
民泊・旅館業へ当てはめてみる
これを民泊・旅館業に当てはめてみましょう。
1.物件から得られるキャッシュフロー（CF）を高くすること
通常賃貸よりも高いCFを出しやすい傾向があります。
ただし、近年の都内では規制強化や競合増加の影響でCFはやや鈍化傾向にあり、現在は北海道や福岡などの地方都市に注目が集まっているとも言われています。
2.物件をできるだけ安く購入すること
「安く買う」については、不動産賃貸業として物件を探してきた経験が活きます。
しかし、旅館業向け物件は市場に出る数自体が少なく、用途地域などの制限もあります。賃貸需要と旅行客のニーズが異なるため「良い物件」の競争が激しく、賃貸用ほど割安に取得するのは難しい印象です。
3.値崩れしにくい土地（立地）を取得すること
民泊・旅館業であっても最終的には「値崩れしにくい立地」を選定することが重要であり、根底の考え方は不動産賃貸業と大きく変わりません。
物件取得後に「変えられること」と「変えられないこと」
私自身、小規模ながら戸建不動産投資の延長線上として民泊・旅館業の運営・管理を行っていますが、物件取得後に「自分で変えられること」と「変えられないこと」をしっかり認識しておくべきだと考えています。
【変えられないこと】立地・用途地域
代表的なのは「立地」です。 賃貸業であれば駅からの距離などが重要ですが、民泊・旅館業の場合は用途地域や営業可能エリアといった要素が加わります。
大きな金額を支払って物件を購入しても、民泊・旅館業ができない地域を選んでしまっては意味がありません。
また、そのエリアに旅行客としての需要があるのか、しっかり事前分析を行う必要があります。
【変えられること】内装・設備
一方で「変えられること」は内装や設備です。 リフォームで「どこまで手を入れるか」は非常に重要なポイントです。通常の賃貸であれば水回りとクロスを中心に整えるケースが多いですが、民泊・旅館業（特に大箱物件を狙う場合）はそれだけでは不十分です。
例えば、以下のような対応がほぼ必須になってきます。
- エアコンの増設
- 水回りの追加
- 給湯設備の増設（容量アップ）
宿泊人数が多くなる大箱物件を想定し、「どの設備が不足しやすいか」「どこにボトルネックが生まれるか」を先回りして考えておくことが重要です。
失敗リスクを最小限に抑えるスキーム作り
物件選定は、民泊・旅館業を行う上で最初の重要なステップです。 ここで判断を誤ると、その後どれだけ魅力的な部屋作りや丁寧なホスティングを行っても、取り返しのつかない結果になりかねません。
100％確実に儲かる物件取得のサポートができるわけではありません。
しかし、少なくとも「失敗するリスクを最小限に抑えること」、そして「安定して収益を生み続けるスキーム作り」については、自身の経験をもとにお手伝いできると考えております。
- これから札幌で民泊を行っていきたい
- 民泊を運営しているが、管理運営に課題を感じている
- 所有している不動産を有効活用していきたい
もしあなたがこのように思っているなら、是非一度私にご相談ください。